Konut veya işyeri kiralayan birçok kişi için en büyük kafa karışıklıklarından biri, hangi masrafların kiracıya ait olduğu, hangilerinin ise ev sahibi tarafından karşılanması gerektiğidir. Bu yazıda, “kiracının ödemekle yükümlü olmadığı masraflar nelerdir?” sorusunu kapsamlı ve sade bir dille ele alacağız. Konut kiralarında kiracı ve ev sahibi arasındaki hak ve sorumluluklar Türk Borçlar Kanunu ile belirlenmiştir. Bu nedenle bilgi eksikliğinden kaynaklanan ödeme yükümlülüklerinin önüne geçmek için bu konu hakkında bilinçli olmak son derece önemlidir.
Kiracının Ödemekle Yükümlü Olmadığı Masraflar
Kiracıların, kiralanan taşınmazda oturdukları sürece bazı masrafları karşılaması beklenirken, bazıları doğrudan mal sahibinin sorumluluğundadır. Bu ayrımı doğru yapmak, gereksiz yere ödeme yapılmasının önüne geçmek için önemlidir. Kiracının sorumluluğunda olmayan masraflar genellikle büyük onarımlar, bina yönetim sistemi yenilemeleri veya taşınmazın değerini artırmaya yönelik kalıcı iyileştirmelerdir. Bu masraflar, kiralananın kullanılabilirliğiyle doğrudan ilgili değildir ve uzun vadeli mülk değerine katkı sağlar.
Binanın Dış Cephe Onarımları
Kiracılar, binanın dış cephesinde yapılan boya, sıva, yalıtım gibi işlemlerin maliyetinden sorumlu tutulamaz. Bu tür büyük çaplı yenilemeler, mülk sahibinin uzun vadeli mülkiyet sorumluluğuna girer.
Asansör ve Çatı Giderleri
Asansör bakımı ve çatı tamiratı gibi ortak alanların büyük bakımları kiracının yükümlülüğünde değildir. Bunlar, binanın genel işleyişini sağlamak için bina yönetimi veya mülk sahibi tarafından karşılanmalıdır.
Demirbaş Değişimleri
Kalorifer kazanı, kombi, musluk, klozet gibi taşınmazın demirbaş niteliğindeki parçalarının eskimesi veya bozulması durumunda değişimi ev sahibine aittir. Kiracı sadece günlük kullanım kaynaklı küçük arızaların bakımını yapabilir.
Yapısal Tadilatlar
Duvar yıkılması, tesisat sistemi değişimi gibi taşınmazın yapısını değiştiren ya da iyileştiren işlemler kiracıya yüklenemez. Bu tür değişiklikler mülkün gelecekteki kullanımına yönelik yatırımlar olarak değerlendirilir.
Vergi ve Yasal Harçlar
Emlak vergisi, çevre temizlik vergisi gibi taşınmazın varlığına bağlı ödemeler doğrudan mal sahibinin sorumluluğundadır. Kiracının bu tür yükümlülükleri üstlenmesi kanunen geçerli değildir.
Ev Sahibinin Sorumlulukları Nelerdir?
Ev sahiplerinin kira süresi boyunca yerine getirmesi gereken bazı temel yükümlülükleri bulunur. Bu yükümlülükler, taşınmazın yaşanabilir olmasını sağlamak amacıyla yasal bir zorunluluktur. Mülkün bakımını üstlenmek, kanuni vergileri ödemek ve kiracının sorunsuz kullanımını sağlamak ev sahibinin başlıca görevlerindendir.
Mülkü Kullanıma Elverişli Tutma
Ev sahibi, kiraya verdiği taşınmazın kullanım açısından elverişli olmasını sağlamakla yükümlüdür. Bu, tesisatın çalışır durumda olması, çatı akıntılarının giderilmesi ve elektrik sisteminin düzgün çalışması gibi konuları kapsar.
Büyük Bakım ve Onarımlar
Tesisat değişimi, dış cephe yenilemesi veya taşıyıcı sistem sorunları gibi büyük bakım işleri ev sahibine aittir. Kiracının bu masrafları karşılaması beklenemez.
Ortak Alan Bakımları
Binanın ortak alanlarında yapılan büyük çaplı düzenleme, yenileme ve bakım giderleri mülk sahibi ya da bina yönetimi tarafından karşılanmalıdır. Kiracı sadece kullanılan hizmetlere orantılı aidat öder.
Kiracının Sorumlulukları Nelerdir?
Kiracının sorumlulukları, kiralanan taşınmazın düzenli kullanımı ve küçük bakım işlemleriyle sınırlıdır. Bu sorumluluklar dışında kalan masrafların kiracıdan talep edilmesi haksız uygulama olur.
Küçük Bakım Masrafları
Ampul değişimi, musluk contası yenilemesi, sifon lastiği gibi düşük maliyetli bakım işlemleri kiracıya aittir. Bu masraflar, taşınmazın günlük kullanımıyla doğrudan ilişkilidir.
Kira ve Aidat Ödemeleri
Kiracı, kira sözleşmesine uygun olarak aylık kira bedelini ve eğer belirtilmişse ortak gider aidatlarını zamanında ödemekle yükümlüdür.
Kiracıdan Haksız Alınan Masraflar Nasıl İtiraz Edilir?
Kiracılar zaman zaman ev sahipleri tarafından ödememeleri gereken masraflarla karşı karşıya kalabilir. Bu durumlarda yazılı itirazda bulunmak ve gerekirse tüketici hakem heyetine başvurmak mümkündür. Özellikle sözleşmede yer almayan bir masraf kiracıdan talep ediliyorsa, bu yasal olarak geçersizdir. Sözlü değil yazılı iletişim tercih edilmeli ve ödeme yapılmadan önce mutlaka hukuki dayanak talep edilmelidir.
Masraf Dağılımında Sözleşmenin Önemi
Kira sözleşmesi, tarafların yükümlülüklerini net şekilde belirler ve olası anlaşmazlıkların önüne geçer. Bu nedenle sözleşmede hangi masrafların kiracıya ait olduğunun açıkça belirtilmesi gerekir. Ancak sözleşmeye aykırı bir madde, Türk Borçlar Kanunu’na aykırıysa geçersiz sayılır. Yani kanun dışı yükümlülüklerin sözleşmeye yazılması, kiracıyı bağlamaz.
Güncel Yargı Kararlarında Kiracı Hakları
Yargıtay kararlarına göre, kiracıların büyük onarımlar, dış cephe masrafları ve taşınmazın uzun ömürlü kullanımına yönelik masraflardan sorumlu tutulması hukuka aykırıdır. Kiracının kullanım hakkı boyunca sadece kullanım kaynaklı bakım yükümlülüğü bulunur. Bu nedenle ev sahiplerinin yasal sınırları aşarak kira dışında ek mali yükler getirmesi kabul edilemez.
Sıkça Sorulan Sorular
Aşağıda kiracının ödemekle yükümlü olmadığı masraflar nelerdir konusu ile ilgili sıkça sorulan sorular ve yanıtları yer almaktadır:
Kombi bozulursa kiracı mı yaptırır?
Hayır, kombinin bozulması halinde tamir veya yenileme gideri ev sahibine aittir. Kiracı sadece periyodik bakım masraflarını üstlenebilir.
Aidat içindeki asansör bakımı kiracıya mı aittir?
Hayır, asansörün büyük bakım ve yenileme masrafları ev sahibine aittir. Kiracı sadece aylık kullanım giderlerinden sorumludur.
Emlak vergisini kiracı mı öder?
Hayır, emlak vergisi mülk sahibine aittir. Kiracının bu tür vergileri ödeme yükümlülüğü bulunmaz.
Tadilat masraflarını kiracı karşılar mı?
Hayır, taşınmazda yapısal değişiklik gerektiren tadilatlar ev sahibi tarafından karşılanmalıdır.
Dış cephe boyası kiracıya mı aittir?
Hayır, binanın dış cephesiyle ilgili tüm işlemler ev sahibinin sorumluluğundadır. Kiracının bu masrafa ortak edilmesi hukuka aykırıdır.
Musluk değişimi kiracının mı ev sahibinin mi sorumluluğundadır?
Günlük kullanımda oluşan küçük arızalar kiracıya aitken, musluğun tamamen işlevsiz hale gelmesi durumunda yenileme masrafı ev sahibine aittir.
Elektrik tesisatı bozulursa kiracı mı yaptırır?
Hayır, elektrik tesisatı gibi taşınmazın ana sistemleri ile ilgili bakım ve onarımlar ev sahibi tarafından yapılmalıdır.
