Aile içi tapu devri, özellikle miras, bağış ya da aile içi anlaşmalar yoluyla gayrimenkul aktarımı yapmak isteyen bireyler için sık tercih edilen bir yöntemdir. Ancak 2025 yılı itibarıyla bu işlemin maliyeti, hem tapu harcı hem de diğer yasal masraflar açısından dikkatle ele alınmalıdır. Bu yazımızda aile içi tapu devir işlemlerinin nasıl yapıldığını, hangi masrafların ortaya çıktığını ve bu masrafların nasıl hesaplandığını detaylı şekilde inceleyeceğiz. Aile içi tapu devir masrafları, konunun merkezinde yer alan odak anahtar kelimedir ve yazı boyunca net, sade ve kullanıcı odaklı bir yaklaşımla ele alınacaktır.
Aile İçi Tapu Devri Nasıl Yapılır?
Aile içi tapu devri, genellikle bağış (hibe) ya da satış yolu ile gerçekleşir ve bu işlem tapu müdürlükleri aracılığıyla yürütülür. Devir işlemini gerçekleştirmek için kimlik belgeleri, tapu senedi ve vergi borcu yoktur yazısı gibi belgeler gerekir. Satış yoluyla devredilen tapularda taraflar arasında gerçek bir bedel üzerinden işlem yapılırken, bağış işlemlerinde mal varlığı karşılıksız olarak devredilir. Aile bireyleri arasında olsa bile bu işlem yasalara tabi olduğu için belirli harç ve vergilerin ödenmesi zorunludur.
2025 Yılı Aile İçi Tapu Devir Masrafları Neleri Kapsar?
2025 yılında aile içi tapu devri sırasında ödenmesi gereken masraflar, tapu harcı, döner sermaye bedeli ve varsa emlak vergisi borçlarını kapsar. Satış işlemlerinde tapu harcı hem alıcıdan hem de satıcıdan %2 oranında tahsil edilirken, bağışlarda bu oran %6.831 oranındaki veraset ve intikal vergisi dilimlerine göre değişiklik gösterir. Döner sermaye ücreti ise her işlemde sabit bir bedel olarak alınır. Bu masraflar gayrimenkulün beyan edilen rayiç bedeline göre hesaplandığı için her işlemde farklılık gösterebilir.
Tapu Harcı Nasıl Hesaplanır?
Tapu harcı, gayrimenkulün beyan edilen satış bedeli üzerinden hesaplanan %4’lük bir orandır ve bu oran hem alıcıdan hem de satıcıdan %2 olarak tahsil edilir. Aile içi tapu devrinde bağış yöntemi tercih edildiğinde, bu harç yerine farklı oranlarda veraset ve intikal vergisi devreye girer. Harç hesaplanırken tapunun bağlı olduğu belediyeden alınan rayiç bedel esas alınır ve 2025 yılı itibarıyla bu bedellerde yeniden değerleme oranı göz önünde bulundurulur. Bu nedenle maliyet hesaplaması yaparken sadece satış fiyatı değil, resmi rayiç de dikkate alınmalıdır.
Bağış Yolu İle Tapu Devri Masrafları
Bağış yöntemiyle tapu devri yapıldığında, devralan kişi tapu harcından muaf olur ancak veraset ve intikal vergisi öder. Bu vergi, devralınan malın değerine ve mirasın türüne göre %1 ile %30 arasında değişen oranlarla alınır. 2025 yılında bu oranlar güncellenmiş olup, aile bireyleri arasındaki devirlerde genellikle alt dilim olan %1 ila %10 arası oranlar uygulanmaktadır. Ayrıca bağışta bulunan kişinin vergisel yükümlülüğü bulunmamakla birlikte, işlem yine noter ve tapu müdürlüğü onayı gerektirir.
Veraset ve İntikal Vergisi Ne Kadar?
2025 itibarıyla ilk 1.100.000 TL’ye kadar olan bağışlarda %1 oranında vergi alınırken, bu tutarın üzerindeki kısımlar için kademeli olarak artan oranlar uygulanır. Eş ve çocuklara yapılan bağışlar bu oranların en düşük olanından yararlanır.
Katılım Endeksine Dahil mi?
Tapu devri işlemleri finansal yatırım araçlarıyla ilişkili olmadığı için katılım endeksine dahil değildir. Ancak İslami esaslara uygun gayrimenkul devri için bağış yöntemi tercih edilebilir.
Aile İçi Satışta Fiyat Düşük Gösterilebilir mi?
Bazı kişiler tapu harcını düşük ödemek amacıyla satış bedelini rayiçten daha düşük göstermek isteyebilir, fakat bu durum ciddi vergi cezalarına yol açabilir. 2025 yılı düzenlemeleri doğrultusunda, beyan edilen değer rayiç bedelin altında ise tapu işlemi sırasında sistem otomatik uyarı verir ve düzeltme istenebilir. Ayrıca Maliye Bakanlığı, bu tür eksik beyanları tespit etme amacıyla çapraz kontrol sistemleri kullanmaktadır. Dolayısıyla satış bedelinin doğru beyan edilmesi yasal yükümlülük açısından oldukça önemlidir.
2025’te Aile İçi Tapu Devri İçin Gerekli Belgeler
Aile içi tapu devrinde alıcı ve satıcının kimlik fotokopileri, tapu senedi, vergi borcu yoktur yazısı, belediyeden alınan rayiç bedel belgesi, satış ya da bağış beyanı gibi belgeler talep edilmektedir. Eğer işlem bağış yoluyla yapılacaksa, noter huzurunda düzenlenen bağış senedi de gerekebilir. Belgelerin eksiksiz ve güncel olması işlem sürecini hızlandırır.
Aile İçi Tapu Devirlerinde Noter Masrafı Var mı?
Satış işlemlerinde noter masrafı bulunmazken, bağış işlemlerinde bağış sözleşmesi noter onayına sunulabilir ve bu durumda noter ücreti ortaya çıkar. Bu ücret, bağışlanan taşınmazın değerine göre değişmekle birlikte 2025 yılı itibarıyla ortalama 2.000–3.500 TL arasında değişmektedir. Noter ücreti dışında, noter tarafından düzenlenen belgeye damga vergisi de uygulanabilir.
Aile Bireyleri Arasında Tapu Devri İçin Harç İndirimi Var mı?
Yasal olarak, aile bireyleri arasında yapılan satış işlemlerinde herhangi bir harç indirimi uygulanmamaktadır. Ancak bağış işlemleri için veraset ve intikal vergisi oranları aile bireyleri için daha düşük seviyededir. Ayrıca, bazı durumlarda engelli bireylerin taşınmaz edinimi sırasında harç muafiyeti uygulanabilir. Bunun dışında tüm işlemler, genel hükümler çerçevesinde değerlendirilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Aşağıda Aile İçi Tapu Devir Masrafları Ne Kadar 2025 ile ilgili sıkça sorulan sorular ve yanıtları yer almaktadır:
Aile içi tapu devri için satış mı bağış mı daha avantajlı?
Eğer vergisel yük az olsun isteniyorsa bağış yöntemi tercih edilebilir çünkü satışta tapu harcı %4 iken bağışta sadece intikal vergisi ödenir.
2025 yılında tapu harcı oranı değişti mi?
Hayır, 2025 itibarıyla tapu harcı oranı halen %4 olarak uygulanmaktadır; bu oran hem alıcı hem satıcıdan %2 olarak alınır.
Aile içi bağışlarda vergi muafiyeti var mı?
Hayır, bağış yoluyla yapılan tapu devrinde veraset ve intikal vergisi ödenir ancak aile bireyleri için en düşük oranlar geçerlidir.
Eşler arasında tapu devri yapılabilir mi?
Evet, eşler arasında hem satış hem de bağış yöntemiyle tapu devri yapılabilir, ancak işlemin türüne göre masraflar farklılık gösterir.
Bağışta noter zorunlu mu?
Noter şartı yoktur ancak işlemi resmileştirmek ve ispat gücünü artırmak amacıyla noter onaylı bağış senedi düzenlenebilir.
Tapu devri için yaş sınırı var mı?
Hayır, ancak işlemi yapacak kişilerin ayırt etme gücüne sahip ve reşit olmaları gerekir.
